Inicialmente é interessante lembrar que algumas obrigações que a lei impõe tem como característica do direito de sequela, onde um determinado credor de quem já tenha sido, e não seja mais, proprietário, tem condição jurídica de exigir o bem como satisfação da obrigação, mesmo se a posse, ou a propriedade, já não seja daquele que deve.

A lei é clara: comprar não basta. Assinar contrato não basta. Reconhecer firma não basta. Para que exista efetiva transferência da propriedade, é indispensável que o título aquisitivo seja registrado na matrícula do imóvel. Sem esse ato, o negócio permanece incompleto sob o aspecto dominial.

Para se precaver desse transtorno, que deseja adquirir um bem deve extrair certidões nos fóruns da comarca de residência do vendedor, na comarca do imóvel (caso não seja a mesma), tanto da justiça estadual (cível e criminal), quanto da justiça federal (incluindo) trabalhista, certidões fiscais e de protesto, além da própria certidão da matrícula do imóvel no serviço de registro imobiliário, a fim de averiguar se não há qualquer dívida, ou outra obrigação, que cause futura perda.

Somente com essa documentação em ordem é possível constituir o instrumento, o contrato, onde estará a aquisição do imóvel, e sobre ele paira a confusão: “o contrato foi registrado” – assevera a parte; todavia, na prática se percebe que o hábito do cidadão comum é, na verdade, de mero reconhecimento de firma, crendo que é o registro.

Registro é o ato pelo qual o tabelião arquiva uma via do contrato, dando-lhe força de conhecimento público, e tem custo relevantemente maior do que o mero reconhecimento de firma (assinatura), que consiste em nada além de declarar ser, a assinatura aposta, daquele quem diz-se que assinou.

Mesmo assim, conforme a legislação, o que transfere a propriedade é o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel (art. 1245, do Código Civil), e isso é providência que se toma unicamente no específico cartório de registro de imóveis onde cadastrado o bem.

Impera, nessa orientação, a máxima quem não registra não é dono. Isso porque o contrato é direito pessoal, ou seja, o direito de exigir o cumprimento do pactuado pela partes, uma à outra, sem valor, via de regra, em relação à terceiros.

Contudo, a constituição de escritura pública, registrando-a junta à matrícula do imóvel, transfere, inequivocamente a propriedade sobre o bem, garantindo todos os direitos pertintentes.

É justamente nesse ponto que surge uma das maiores confusões do mercado imobiliário. Frequentemente o comprador afirma que “o contrato foi registrado”, quando, na realidade, ocorreu apenas o reconhecimento de firma das assinaturas. O reconhecimento de firma não registra o negócio, não transfere a propriedade e não garante publicidade perante terceiros. Trata-se apenas da confirmação de que determinada assinatura pertence à pessoa que a lançou no documento. Já o registro é ato formal realizado perante o serviço competente, possuindo efeitos jurídicos muito mais amplos e relevantes.
Daí surge uma máxima amplamente conhecida no Direito Imobiliário: quem não registra não é dono. Embora a frase simplifique uma realidade jurídica mais complexa, ela traduz com precisão a principal cautela que deve orientar qualquer aquisição imobiliária. O contrato cria obrigações entre vendedor e comprador, mas é o registro na matrícula que torna a propriedade oponível a todos e assegura ao adquirente a plenitude dos direitos inerentes ao domínio.